房地产企业融资问题研究10篇

房地产企业融资问题研究10篇房地产企业融资问题研究　　开题报告　　1．本课题的研究背景及意义1)背景　　房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、下面是小编为大家整理的房地产企业融资问题研究10篇,供大家参考。

篇一：房地产企业融资问题研究

　　开题报告

　　1．本课题的研究背景及意义1)背景

　　房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织.房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业,2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29。7％，高于同期固定资产投资增长（26。7％)3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展,而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产,因此，房地产开发企业融资问题不可忽视.2)意义

　　房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高,再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身,资本实力已成为企业乃至整个行业健康发展的决定性因素.房地产企业能不能尽快建立健全多渠道的房地产融资体系获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。

　　资金是一个企业的血液，无论是创立时期还是发展时期,都需要拥有足够数额的资金。因此，融资对于企业经营管理的重要性不言而喻。又由于房地产企业的资金融通，对和金融政策和资本市场的依赖性特别强,因此本文的研究目的，在于通过分析房地产企业融资的特征、渠道以及融资过程中存在的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，使得房地产企业的融资计划能够适应政策和市场的变化，从而保证资金顺畅流转,将风险尽量降到最低，防止危机的发生。

　　2．本课题的研究现状1)国外相关研究现状

　　房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率（分红／股价）、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。

　　美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。

　　对于如何衡量REITs的价值，RichardImperiale在其《房地产投资信托:投资组合管理的新策略》(RealEstateInvestmentTrusts：

　　NewstrategiesforPortfolioManagement)一书中作了详尽的论述,该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。

　　RobertTaggart（2004）在《管理投资》中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。

　　日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。

　　2)国内相关研究现状我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、

　　自筹资金和其他资金来源组成.但根据估算，房地产开发商的自筹资金10%是由个人住房贷款形成的,其他资金来源大约有20%～30％间接来源于银行贷款,总体测算，房地产开发投资资金约有60%来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高.丁健(2003）指出，融资方式按照融资对象,可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。

　　洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外,还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发,进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。

　　吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道》一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主,其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产产业投资基金,有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风斛引。张顺慈在《当前房地产业融资渠道分析》中指出：融资包括内部和外部融资两部分。

　　内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括:发行股票融资、合作开发融资、房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。

　　胡军(2007）在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。

　　国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法,那就是现在的房地产企业主要都是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。

　　3．本课题的研究内容

　　1)房地产企业融资的特征

　　2)房地产企业融资的渠道

　　3)房地产企业融资面临的问题

　　4)房地产企业融资对策

　　4．本课题研究的方法：（1）联系实际法。联系我国房地产企业融资现状中存在的问题,提出相对应的办法及建议.(2）综合分析法。对各种融资方式的优劣势进行综合分析,得出每种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质的要求等。（3）比较研究法。对各种融资方式的优劣势进行比较，寻找出适合我国国情的房地产融资机制.5．本课题的实行方案、进度07年11月-—07年12月在导师的指导下检索文献，搜集资料；08年1月完成开题报告,并通过评审；08年2月——4月完成论文初稿，并经导师审查；08年4月-—5月论文修改,导师再审批提出建议；08年5月15日论文定稿,19—20日参加论文答辩。6.预期效果

　　本课题最终将以论文的形式展现研究成果.7、其他有关问题或保障机制：（一）由于我国房地产企业数量多，且各不相同，关于本课题的现有资料还不是很全面很成熟。而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为新鲜的话题，可能很多方面都欠缺的知识和技能，较难达到比较高的水平研究。（二）笔者缺乏实践经验，可能考虑问题不够全面，需要指导老师的指导。（三）已经收集到二十多篇相关的参考文献，对相关理论知识比较熟悉。（四）保持和指导老师的沟通，定期汇报研究成果，综合指导老师意见完成论文。8。参考文献［1］曾世华.我国房地产企业融资状况分析.商场现代化，2006，（10）：29.［2］朱周戈.我国房地产业的融资以及潜在问题分析。科技经济市场。2007[3］我国房地产业融资体系的发展趋势。中外房地产导报，2006-11-12.[4］巴曙松.房地产融资渴望新路径.中国全融家2006。（2):20.［5］肖元真。李文昌.胡书芳.房地产调空的政策导向及其市场走势郑州航空工业管理学院学报，2007。（2）：89-90。［6］朱平安。王元月.房地产企业融资问题与对策。中国乡镇企业会计，2008，[7]唐敏。宏观调控下房地产企业的融资对策.消费导刊，2008,(10）。［8]吴静。发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道。企业研究，2007,[9］项秀伟。2007年中国房地产业融资分析。现代商贸工业,2008，（5）.[10］中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学，房地产投资信托基金指南.中国建筑工业出版社.2006,（4）。[11]王仁涛；我国发展房地产投资信托基金的法制环境研究[J];经济问题探索；

　　2005年09期［12］WidenerJP。RealEstateFinance［J］.NewJersey，2007，（3).11-12[13］丁健，胡乃红.房地产金融【M】。上海：上海译文出版社,2003[14］洪艳蓉。房地产金融【M】.北京：北京大学出版社，2007[15]王飞.发展中国的REITs，应对房地产企业融资问题[J］。中国商界.2009（4）［16]滕敬冲.浅谈金融紧缩政策下房地产企业融资模式［J］。财政金融.2010(7)[17］刘丽巍。我国房地产企业融资的问题与对策[J]。沿海企业与科技.2010（8)[18]张洋洋；；对中小企业融资难的深刻反思［J］;商场现代化；2011年08期[19］黄振宇；1998—2007年中国住宅市场价格上涨原因分析[D];山东大学；2010年[20]本报记者李木子；房地产开发商四处出击寻求融资新途径[N］；证券日报；2010年

　　

　　

篇二：房地产企业融资问题研究

　　浅析房地产企业融资中存在的主要问题及解决策略

　　一、当前房地产企业融资中存在的问题

　　1.社会融资环境的制约

　　首先是政策方面的约束。对多数房地产企业而言，银行信贷融资是企业最常选用和依赖的融资方式。银行信贷融资需要企业满足一定的准入标准、审批条件等，审批周期也较长，不利于资金周转。特别是近年来，房地产信托及债券融资渠道在严格的法律法规约束下有了更为严格的限制，以至于很多房地产企业凭借这种方式进行融资，难度非常大。其次是金融市场的制约。当前我国经济水平发展迅速，同时证券市场的发展速度也十分可观，但政策改革变化的速度却不能与之平衡，有效的信用保障制度不够健全，创新的金融模式以及有效的监管力度明显不足，导致很多金融产品不能被市场利用，因此严重阻碍着房地产企业融资渠的扩展。

　　2.企业缺乏完善的财务制度与准确的资金预算

　　现今我国多数房地产企业属于中小型规模，相对大型房地产企业而言财务制度的完善情况并不显著，财务部门对企业需要的融资计划制订不够及时与合理。一些企业为了吸引资金，会进行盲目扩张，最终导致企业的资产负债比例较高，随之而来的就是不断上升的财务风险。企业如今的经营模式处于负债经营→债务偿还→再负债经营的恶性循环中，自有资金难以积累，从而严重阻碍了企业的发展。企业的融资预算不能够局限于领导提出目标→财务人员核算→通过银行借贷的简单模式，而是需要有引领全局发展的经验丰富的管理经营者和操作人员，然而目前的现状却是企业组织领导能力不够全面，预算结果缺少科学性。

　　3.房地产企业自筹资金能力有限

　　房地产企业的盈利情况与其项目自有资金的投入关系密切，因为每一个项目的开发都存在一定风险，企业往往会对自有资金的投入予以控制。在很多房地产企业中，自有资金的投入比例不足总资金的1/4，其中很大一部分资金还是来源于商品房的预售。房地产开发过程中自有资金不足还在一定程度上影响着银行对企业的放贷，可能会导致企业资金链断裂等严重问题。另外自有资金不足将使企业负债率升高，经营风险也随之提高，最终使融资变得更为困难。

　　4.房地产企业融资渠道狭窄

　　在全球范围看来，房地产行业的融资渠道并不少见，但我国政府对房地产企业融资渠道的监管十分严格，尤其是对海外投资的监管和控制，国家对海外投资

　　的审核不仅力度大，而且对投资金额也有一定限制。对于很多中小型房地产企业而言，因为不具备完善的上市资质，无法通过股权方式进行融资。从现有情况看来，企业的融资方式一般有两种，一是依靠银行信贷，银行信贷方式受到国家的宏观调控非常严格，对企业的资质审核也十分审慎，导致信贷条件严苛，融资效果并不十分理想；另外一种融资方式是依靠民间借贷，对于该种融资方式而言，其利率比银行贷款高出很多，不仅对企业运营风险是一个巨大的考验，而且也增加了房地产企业的融资成本，融资效果依然不理想。

　　5.资产负债比例巨大

　　房地产的开发是较大的工程，因此企业资金需求量非常大，单纯依靠企业自身积累的资金不仅时间漫长，而且也不能适应市场变化的需求。企业为了维持其在飞速发展的房地产经济中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企业的借款比例一般都达到80%左右，其中甚至不乏不受法律保护的高息民间借贷。较高的资产负债不仅增加了企业的融资成本，同时使融资风险也有很大程度的提高。

　　二、房地产企业融资的解决策略

　　1.积极引进外商投资

　　由于房地产业是我国支柱产业之一，国家对房地产开发资金管控比较严格，再加上房地产行业波动比较大，外资投入无法得到有效保证，所以外资引进十分困难。我国的房企利用外资比例多数不足1%，一直处于非常低的比例。但是外资具有十分大的潜力，增加外资的投入对扩宽融资渠道十分有效，这还需要在将来的发展中国家政策逐步完善，将房地产行业的资金运转进一步规范，使我国房地产行业逐步发展为一个成熟稳定的市场，在良好发展前景的吸引下，外商投资者会逐渐增加资金的投入，外资投入比例的提高将会给房地产行业带来新鲜的活力。此外，企业也要通过积极的融资方法吸引外资投入，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。

　　2.财务制度的完善

　　企业的财务制度是企业发展的保障，企业通过自身财务制度的建立健全，同时提高财务人员的能力和水平，加强财务人员诚信与责任意识的培养，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，让出资人对企业的了解进一步加强，通过完善的财务管理向出资方展示一个经营可靠的企业形象。另外，向银行等信贷机构介绍企业的发展详情以及相关的技术知识，打造成为一个诚实守信经营、及时偿还到期债务的企业形象，一方面使银行等信贷机构对企业了解并信任，降低了解企业的成本；另一方面也为企业自身融资渠道的打通创造了良好条件。

　　3.做好预算工作

　　企业在进行融资活动之前首先要有明确合理的融资规划，融资规划的内容必须与企业的发展战略相辅相成，融资目标符合企业项目开发建设的客观条件，从全局角度出发进行全方位的研究和规划。预算工作在融资规划中又占有重要位置，是规划的第一步也是最重要的一步。预算工作不能够通过几个人的简单核算而确定，也不是企业财务部门闭门造车的结果，而是需要多部门、多人员团队的共同协作来完成的，所以部门之间的协调与合作显得至关重要。企业应该安排主要牵头人进行各个部门业务骨干的组织工作，对融资预算进行合作分析，让企业员工对整个过程提高重视程度。最终要做到预算结果不与实际相脱节，提高资金的合理利用度，使有效使用率进一步提高，减少资金使用成本。

　　4.扩充自有资金

　　众所周知，合理的资产负债率可以发挥良好的财务杠杆作用，从一定程度上来说它可以给企业的持续发展注入活力，然而过渡的资产负债比率却成为企业即将面对巨大财务风险的征象，企业的生产与发展存在时时刻刻的威胁。因此，房地产企业应该对自有资金的来源进行扩大和发展，自有资金的支持是企业良性发展的基础，所以企业对自有资金的积累要提高一定的重视程度，大中型企业可以利用原股东增股、新股东入股等方式来对资产负载率过高所带来的巨大压力进行一定的平衡。

　　5.建立多元化融资渠道

　　想要有效解决房地产企业融资困难的问题，至关重要的一点就是对融资渠道进行有效扩宽，在对企业所需资金科学预测后，明确所需资金并选择合适的融资渠道，同时降低企业对银行贷款的依赖度以及融资风险。我国当前对房地产企业的发展建议是大力提倡发展资本市场，对直接融资比例逐步扩大，间接的银行贷款融资方式需要进一步缩小。国家的政策与导向对房地产企业十分重要，要抓住国家给予的政策鼓励，进一步发展多元化的融资方式，如自有资金的增加、与大企业的合作、与同等企业的联营、民间借贷、上市、股权融资等。这种多渠道的融资形式一方面对资金的来源有效扩大，同时对融资所带来的各项风险也能够有利地分散，降低企业的融资风险。另外，多渠道的融资模式也为民间闲散的资金提供了合理有效的利用方向，保证了金融市场稳定的发展前景。

　　6.提高业务人员的综合素质

　　企业是由员工组成的，工作人员的工作质量是企业项目计划有效实施的保障。房地产企业的财务人员结构复杂，人员流动性较大，企业要采取一定的措施保障员工的福利待遇，运用激励政策将有能力有技术的业务骨干留在企业，为企业的融资管理提言献策。另外，制定严格的财务人员岗位责任制也十分重要，使员工爱岗守岗，将考核结果与相关业务人员的岗资、绩效相结合，以激励员工努力地去学习和探索业务知识。

　　

　　

篇三：房地产企业融资问题研究

　　目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素根据相关学者提出的较为可靠的风险模型结合企业的实际情况对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测并根据预测提前制定相应的补救措施

　　浅谈房地产企业融资问题及解决建议

　　作者：王晓辉来源：《中国乡镇企业会计》2013年第3期

　　王晓辉

　　房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

　　相较于其他行业，房地产企业融资具有特殊性：

　　开发资金需求量大，高度依赖外部资金；需要以土地和房产作为抵押担保的条件；高经济风险，高财务风险；高度依赖资本市场。

　　一、房地产企业融资渠道现状概述

　　2013年2月20日，国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策，确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策，使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。

　　1．资金需求量大，由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质，导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。

　　2．融资渠道多样化，主要融资途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。其中内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证、利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

　　二、房地产企业融资存在的主要问题

　　1．融资结构单一且间接融资比重过大。目前我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段：取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段。每一阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资方式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险。一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。

　　2．对房地产融资的限制因素太多。对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。

　　3．银行贷款方式及金融创新太少。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长，投资规模大。这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短。这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾。再加上我国金融创新少，融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。

　　4．企业规模与所有制形式影响融资的难度。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较犬的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。此外国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。

　　三、解决房地产企业融资问题的建议

　　1．理性融资，控制融资规模。权衡理论（MM），作为现代资本结构研究的起点，强调了负债规模要适度，否则筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，则又会影响企业投融资计划及其它业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策时，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资难易程度和成本情况，量力而行确定企业合理的融资规模。

　　2．合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质，并紧密结合经济环境和经济政策的变动，合理预测风险大小，避免过高估计风险，降低资金使用效率；也不应该盲目乐观，导致风险事件发生时措手不及。

　　3．拓宽融资渠道，改善企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险，还有利于企业改善整体优化融资结构，进而改善资本结构，促进企业更长远的发展。

　　另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为企业选择创新产品提供保障。

　　4．加强资金管理能力，提高资金利用率。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度。每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。

　　总之，房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。

　　参考文献：[1]宋佳佐．宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J]．大众商务，2010/02．[2]倪智勇．浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J]．新会计，2010/01．[3]郑海元．我国房地产企业融资对策分析[J]．才智[J]，2010/03．（作者单位：融信（福建）投资集团有限公司）

　　

　　

篇四：房地产企业融资问题研究

　　河南财经学院本科生毕业论文

　　房地产企业融资问题研究

　　姓名学号专业指导教师

　　会计学（讲师）

　　2009年5月15日

　　摘要

　　房地产业是我国支柱产业之一，其健康发展对我国国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康发展的重要条件。房地产企业解决融资问题，必须考虑各种融资渠道的成本及利弊，结合企业所处的外部资本市场的状况,根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等，选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速发展,房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快,房地产开发规模、投资增幅都发展过快。因此，国家也开始了加强对房地产业的规范,尤其是对房地产金融方面的监督管理。在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进行企业的融资活动，是当下对房地产来说最为迫切的问题。

　　本文运用理论与实际相结合的方法，对房地产整个行业的背景进行了简要的分析,再对国内外研究现状、融资的基础理论和现代融资理论的发展进行简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以及融资方式的其他发展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后,指出了我国目前房地产融资方式比较单一。要解决这个问题，应积极开拓思路，根据国内外经济、金融形式的不断变化发展,利用一切可能的融资渠道，走多元化道路，探索适合企业实际情况的高效低成本的融资方式。关键词：房地产企业；房地产融资;融资模式

　　I

　　Abstract

　　Theindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry，anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy。Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively。Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements,nationalfinancepolicies，andbankinnovationtendency，mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions。Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry。Itbecomesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory，therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory，agencycost，andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision.

　　Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry,andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories,studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan，issuanceofstocks，issuanceofbonds，andrealestateaffiance。Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels，andtoimprovebusinessfinancingstructures。KeyWord：realestateindustry,RealEstateFinancing，Financingchannel

　　II

　　目录

　　1引言.....................................................................11。1研究的背景和意义...................................................11.2文献综述............................................................11。3研究的主要内容和方法...............................................11。4研究进度...........................................................1

　　

篇五：房地产企业融资问题研究

　　房地产业融资问题现状浅析

　　【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响,也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验,提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机,积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力,提高资金管理效率,加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,从根本上降低融资需求。

　　【关键词】房地产企业融资渠道一、目前房地产业融资问题现状2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。二、造成房地产业融资问题的主要原因1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长,未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

　　1

　　3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。

　　4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。

　　5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。

　　6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。

　　三、加强房地产企业融资管理的主要途径1、完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创

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　　新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外

　　汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。（3）加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法

　　从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

　　2、积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。

　　以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例,在公司成立的十几年中,就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作,共同投资了6个较大规模的房地产项目,比如位于淮海中路的上海广场项目,位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构,2003年7月,公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟,紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目,该项目已全部售馨,外方取得了良好的投资回报,目前由我集团控股,并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘,该项目目前的平均售价达到22000元/平方米,且目前销售状况良好,也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报,目前集团已累计吸收外资达100亿人民币,开发土地近100万平方米,应该说通过与国际金融资本的合作,为集团开拓了一条新的融资渠道,同时也不断的壮大了公司的自身实力。

　　如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信,外方作为跨地域的经营者,最看重的也是合作方是否诚实守信,往往在我们与外方洽

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　　谈合作事项之前,外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况,而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则,“言必行,行必果”,这样才能获得合作方的信任,才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则,即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢,有礼有节的与外方和谐共处,在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益,使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

　　3、提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。

　　（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题,笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例,以往在商品房贷款资金回笼环节中,由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系,互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼,公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点,并指派专人负责,大大加快了贷款资金的回笼速度。

　　（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功,要根据企业的实际进行举债,将债务控制在安全值以内,尽早处置闲置资产,如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例,95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务,向银行贷款3亿多人民币,企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币,再加上当时市场不景气,地价下跌,使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔,资产运行状况急剧恶化,当时企业领导经过详细的分析和研究,采取了一系列的防范和调整措施,包括主动调低价格,尽快盘活商品房存量,土地存量,尽快全力的回笼资金,最终规避了由资金风险引起的财务危机,使企业走出了困境。

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　　（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。

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篇六：房地产企业融资问题研究

　　浅谈房地产企业融资问题及建议

　　作者：周洁来源：《经营者》2019年第18期

　　周洁

　　摘?要?融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式；然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题；最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。

　　关键词?房地产企业?融资渠道?融资方式

　　近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。

　　一、融资的基本理论

　　融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度；间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。

　　资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息；如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。

　　根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。

　　二、房地产企业的融资渠道

　　我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。

　　（一）银行

　　1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。

　　2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。

　　（二）私募基金

　　投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的；而明股实债存在合规性风险，操作受限；最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。

　　（三）信托

　　信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。

　　（四）券商

　　券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。

　　（五）保险

　　保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。

　　三、当前房地产企业面临的融资问题

　　在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。

　　2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。

　　（一）房地产贷款加大严控

　　2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，

　　也明确表示同步释放的9000亿资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。

　　

篇七：房地产企业融资问题研究

　　我国房地产企业融资效率研究

　　摘要房地产是一种资金高投入、长期高占用的行业，其融资效率一直备受理论界与实务界的密切关注。本文首先阐述了房地产企业的融资现状，然后分析了其存在非均衡性问题的根源，探索了房地产项目的融资安排，最后提出了如何提高我国房地产企业融资效率的管理策略。

　　关键词房地产企业；融资效率；非均衡性；管理策略

　　房地产开发具有投资规模大、经营周期长、资金密集度高等特征，其融资决策的成败。直接影响到融资方式的优劣、融资成本的高低。因此，如何开拓多渠道的融资体系以提高融资效率，不仅是房地产企业所面临的一个现实抉择，而且是防范金融风险的重要课题。

　　一、房地产企业的融资现状分析

　　目前，我国房地产企业的融资渠道还不十分畅通，企业融资困难重重，集中表现如下：

　　1.开发资金过度依赖银行贷款

　　我国房地产直接融资渠道匮乏，故十分倚重银行贷款的间接融资渠道。据统计分析，全国房地产银行信贷比重在50％左右，部分城市甚至超过80％。在房地产资金链中，大量银行信贷资金主导了房地产开发的全过程，并促进了房地产业的快速膨胀。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，房地产市场中各个环节的市场风险和信用风险向银行传递，这与我国房地产金融市场不健全有关。

　　2.资本市场股权融资成本较高

　　房地产上市公司通过增发、配股等股票流通方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。由于发行股票及上市过程长。手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发企业无法接受，也很难实现。

　　3.房地产信托业举步维艰

　　借助权威信托责任公司专业理财和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。但我国尚未建成一个成熟、规范的二级市场，故房地产信托在实践操作中举步维艰。

　　4.境外融资较难实施

　　来自境外的资金是以直接投资、合资或独资组建企业的方式进入中国房地产市场，但由于我国仍然实施资本项目下的外汇管制体系，故国内资本与国际资本的对接尚存以下困难：一是土地储备与开发规模的比例很难配合，土地政策制约国内房地产的土地储备，企业发展战略和开发规模无法适应投资方的资本流动和快捷变现；二是国内房地产企业的负债率过高，导致企业资产变现和盈利能力的不确定性加强；三是房地产企业的资产状况审计比较复杂。所以，对于国内房地产融资需求而言，海外资金并不是一个值得期待的渠道。

　　5.民间融资具有不确定性

　　在我国房地产市场，开发项目依照资本市场私募融资理论和工具实施融资。实际上，确实有许多房地产项目通过这种民间融资的方式达到融资的目的，只是这种现象本身具有多重不确定性，也无规律可言。

　　二、房地产融资存在的非均衡性问题

　　针对我国房地产融资的非均衡性问题，剖析其成因如下：

　　1.融资渠道单一，主要依赖银行信贷

　　银行信贷是房地产融资的主要方式，主要有3种形式：一是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；二是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；三是房地产抵押贷款，是开发企业以拟开发的土地使用权或房屋产权作抵押而向银行取得贷款。这3种贷款的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。

　　政府为控制房地产金融风险，近几年出台了一系列宏观调控政策，直接的后果就是房地产销售增速明显下滑，其导致的普遍现象是开发资金大为减少，经营周期延长，资金周转延缓甚至停滞，资金收益率大大降低，工程建设进度缓慢，价格策略难以奏效，融资效应弱化。

　　2.土地储备制度不健全，土地储备贷款存在隐性风险

　　土地是房地产产品的基础资源，在宏观调控政策出台以前，土地市场一度出现无序状态，存在着内部人控制、滥用职权、盲目审批、经济腐败等违规现象。在央行121号房贷新政策出台后，政府同时从严控土地供应着手，相继出台和修订了《土地利用规划条例》与《土地管理法》，使土地市场逐步走向公开和规范。

　　但在土地资源总量控制趋减的情况下，土地市场上价格竞争激烈。征地制度改革确定的新的土地补偿标准比以前有所提高。开发企业在土地上的投资明显加大，许多企业感到了土地刚性成本所带来的资金压力，而急于寻找新的融资方式。

　　3.市场机制不规范，影响融资渠道拓展

　　由于宏观调控的政策效应，银行贷款对项目开发程度和企业自有资金的门槛提高了。信托融资相对受政策限制少、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。股权融资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，所以在实践中也难以推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作的状况并不理想，因此对基金也不能寄予厚望。

　　4.法律法规不完善，制约金融工具的运作

　　房地产投资信托孕育于成熟的市场运作体制，只有具备了完善的法律法规，才能保障其顺畅运行。从法律层面考虑：首先，现行法律对房地产产权转让的一些规定过于模糊，缺乏具有可操作性的实施细则；其次，在产权登记方面，现行的登记程序过于复杂，房地产投资信托涉及的产权主体十分广泛，这可能会增加成本，影响效率；最后，现行法律还缺乏前瞻性，对房地产的相关权利仅限于所有权、使用权、抵押权和租赁权等形式。从实际层面考虑，同样存在制约因素，房地产行业多年存在的不规范操作，造成信息披露不对称：行业的短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式，都使其在与专业化创新金融方式的接轨上，缺乏系统性的准备和接口。

　　三、房地产项目的融资安排

　　资定价也不同。项目评价与估值主要通过财务指标判断项目的市场价值，即分析项目的资产负债表、损益表、现金流量表、总投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表等信息，还需要运用财务指标衡量项目的盈利能力和风险程度，建立投资分析模型。

　　四、提高我国房地产企业融资效率的管理策略

　　1.完善房地产金融的法规建设与执法监督

　　加快房地产相关法规的制定、修改和实施，填补立法空白，规范融资行为和信息披露。提高政府立法的专业水平和监督执法的透明度，形成一整套科学有效的政策法规体系，促使金融创新在有法可依、有章可循的环境下运行。

　　2.整合房地产行业的优势资源

　　加大房地产行业优势资源的整合力度，走集团化、专业化道路，实施真正的变革。金融、土地的改革将推动全能型企业走向资金流周转快、风险相对低的集团化、专业化道路。土地、土建、营销各环节将被不同优势的企业加以细分。

　　3.加大房地产的银行信贷监管力度

　　央行应密切关注银行信贷集中度问题，及时引导各商业银行建立有效的资金融通和风险管理机制，防范银行各项信贷风险的发生。

　　4.开拓房地产资金信托的功能

　　要积极开拓适应房地产融资特点的资金信托方式，未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。

　　5.大力发展多元化的房地产金融市场

　　房地产开发和经营的融资，除了债权融资和股权融资一级市场以外，还应该大力拓展证券化的二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券

　　等。投资者可通过房地产金融市场对证券化金融资产实行自主购买，房地产信贷机构则可通过二级市场逐步分散市场风险和信用风险。

　　6.推进土地管理模式的改革

　　大力推进土地管理体制改革，有效地界定和规范政府行为，加快改革和完善与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度，严格控制和杜绝违规操作行为。

　　

　　

篇八：房地产企业融资问题研究

　　毕业设计（论文）开题报告

　　题目：我国房地产中小企业融资问题研究

　　课题类型：论文设计□

　　学生姓名：

　　学

　　号:

　　班

　　级:

　　工商管理6班

　　专业（全称)：工商管理(房地产经营管理）

　　系

　　别：

　　管理系

　　指导教师：

　　2010年12月

　　一、课题研究的目的、意义：(一）我国房地产业在国民经济中具有举足轻重的作用90年代以来房地产业一直是我国经济发展的热点,在我国经济和投资增长中起到了重要作用。房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用;另一方面，由于近年来我国货币政策与财政政策的积极配合，居民对房地产消费的持续升温。保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康的发展将十分重要。（二）我国房地产业的发展迫切需要资金支持国家近几年不断推出房地产的相关政策，表明房地产业在未来经济和社会发展中将占据显著的地位。而目前，我国房地产开发面临“双重不足”,一方面，大量商品房的空置反映出房地产市场的有效需求不足;另一方面，我国房地产开发资金供应严重不足。房地产开发行业是资金密集型行业，这一重要特征客观上决定了筹集资金的重要性。在目前房地产开发资金严重短缺的情况下，拓宽房地产融资渠道，对房地产业扩大建设规模和提高经济效益有着重要意义，对中小型企业来说尤其如此.（三）金融市场的变化要求拓宽房地产融资渠道资金是企业的血液，对房地产公司来说更是如此。长期以来，房地产业主要单纯依赖银行贷款融资。而近年来，我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格，将使一大批没有资本实力的中小房地产企业因为资金短缺而被淘汰出局。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在房地产行业面前的重大课题。（四）发展我国房地产融资是顺应时代发展的潮流随着中国加入WTO的实现,经济全球化、一体化的趋势对中国的房地产企业的影响日益凸现。国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准，一些资金雄厚、规模较大的国外房地产企业将进入中国，市场竞争将在更广泛的范围内进行。要确保房地产业健康地持续发展，真正承担起支柱产业的作用，就必须发展我国房地产资本市场,提高整个房地产业的融资能力。

　　二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标:（一）国外研究目前，美国房地产方面的理论研究主要集中在房地产金融领域。正如刘洪玉（2004）所指出的“美国房地产市场中的主要角色,是随着房地产业的发展逐渐转换的。20世纪70年代是房地产开发商唱主角，80年代是房地产顾问服务人员，从90年代开始到现在是房地产金融与投资人员。”在美国房地产金融领域比较有影响的理论研究主要有两套体系：一是规范分析房地产金融工具产品设计及金融原理；二是实证分析房地产金融工具的投资组合。Brueggeman，Fisher(2001）对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结。研究了房地产融资中的法律因素。区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类的融资方案和程序。着重阐述了房地产资本市场与证券,并根据投资组合来分析房地产投资业绩。Brown，Matysiak（2000）所著的《RealEstateInvestment，aCapitalMarketApproach》从投资角度研究房地产，包括货币的时间价值及现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理。Sirmans(1989）所著的《RealEstateFinance》从金融角度来研究房地产。包括金融财务基础和外部环境分析、金融方法和工具、房地产融资决策三部分.美国目前进行房地产学术研究的主要学术机构是美国房地产学会(AmericanRealEstateSociety）。作为房地产学术研究最重要的学术刊物是《房地产研究杂志（JournalofRealEstateResearch)》（1986）和《房地产金融经济学杂志（JournalofRealEstateFinanceandEconomics）》（1988）。通过统计上述两本刊物从1988-2001年间所发表的文章的主题可以看出：排名前三的主题为抵押贷款、房地产投资和房地产估价，发表文章比例分别为24.53％、21。61％、18。22％。抵押贷款大类主要研究：定价、提前支付和违约分析、合约结构；房地产投资大类主要研究房地产资产回报、资产组合分析、REITs、次级抵押贷款市场。目前，美国对房地产相关衍生品创新比较缓慢。在实践中运行还比较不成功。（二)国内研究目前,我国对房地产融资的研究主要集中于金融工具的设计和创新的研究。住房

　　抵押贷款证券化研究、REITs、海外上市融资等是目前研究的热点。但由于我国研究经费和研究条件的不足,数据资料收集、实践调研难度大，使得研究工具手段比较落后，另外国内的研究对于数学计量分析用得不多，很难对金融工具的创新作出准确的定量分析.因此,使得我国房地产融资研究主要集中在理论框架的研究,还没有深入到细致.

　　从抵押贷款的研究角度来看，目前主要是集中在住宅抵押贷款证券化的研究，其研究的主要内容包括对抵押贷款证券化的理论模式的探讨的研究、法律因素的解释与国外运作模式和制度体系的研究。这些研究的主要缺陷在于没有对住宅抵押贷款证券化进行系统化和深入化的探讨，住宅贷款一级市场的基础研究不系统，对资产组合分析、定价分析、提前支付分析、合约结构、违约分析等研究较少，不足以提供足够的理论基础。

　　从REITs的研究角度来看,早期我国对REITs的研究主要集中在起源、概念、现状、国外运作模式和运作规则。这方面的代表学者主要有毛志荣、北国投研究员宋林峰等。近期，我国对REITs方的研究有了进一步的深入，中国政法大学博士李智对美国REITs的法律法规、运作机制作了深入的研究，并提出了构建中国房地产投资信托的法律制度。中国社会科学院张寒燕博士在介绍美国REITs运作基础之上，构建了C-REITs的运作模式、管理模式、和政策建议等.这些研究对我国REITs的发展很有益处,但欠缺之处是对我国REITs的研究体系还不够系统，理论深度还需要进一步加强。

　　三、本课题研究的基本内容和方法:（一)基本内容:第一部分：房地产融资概论.一是分析房地产融资的概念、内涵；二是阐述国内外房地产业的融资现状;三是说明研究房地产融资的必要性和意义。第二部分：阐述我国房地产企业各类融资模式的现状、存在的问题及对策建议。第三部分：对多种融资方式进行对比，提出适合中国国情的房地产融资机制。第四部分：结语，对全文的总结。（二）本课题研究的方法:（1)联系实际法.联系我国房地产企业融资现状中存在的问题，提出相对应的办法及建议。

　　（2）综合分析法。对各种融资方式的优劣势进行综合分析，得出每种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质的要求等。

　　(3）比较研究法.对各种融资方式的优劣势进行比较,寻找出适合我国国情的房地产融资机制.

　　四、课题研究的步骤及进度安排：1、2010.09.28-2010.10。15：,通过网络和图书馆，尽可能多的收集与论文题目相关的已发表的论文，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。2、2010.10。16-2010。12。02：在指导教师指导下撰写好开题报告，并经过反复修改过程，掌握论文开题报告写法。3、2010。12.03—2010。12。24:开题报告修改并定稿.4、2010。12。27-2011。03。20：在掌握有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导.5、2011.03。21-2011。04.19：配合指导教师完成毕业论文指导和写作工作的中期检查，完成二稿和三稿的修改.6、2011.04.06-2011。04。19:论文定稿并进行规范化审核。7、2011.04.20—2011。04。30：将完成的毕业设计（论文）按要求整理装订成册，连同有关的参考资料、读书笔记、社会调查记录等成果材料交给指导教师审核，并提出答辩申请。8、2011。05。04-2011.05.13：答辩资格审查。9、2011.05.14—2011.05.20：进行论文答辩。10。2010.5。18—6。3:按答辩意见进行修改并定稿。按指导教师要求收集相关的需要上交毕业论文资料。

　　五、课题的成果形式：本课题最终将以论文的形式展现研究成果。

　　六、其他有关问题或保障机制：（一）由于我国房地产企业数量多,且各不相同,关于本课题的现有资料还不是很全面很成熟。而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为新鲜的话题，可能很多方面都欠缺的知识和技能，较难达到比较高的水平研究。(二）笔者缺乏实践经验，可能考虑问题不够全面，需要指导老师的指导。（三）已经收集到二十多篇相关的参考文献,对相关理论知识比较熟悉。（四）保持和指导老师的沟通，定期汇报研究成果，综合指导老师意见完成论文。

　　指导教师意见

　　指导教师签名：

　　月日

　　专业教研室意见

　　可另加附页

　　教研室主任签名:系（部）意见

　　月日

　　系主任签名：

　　月日

　　

　　

篇九：房地产企业融资问题研究

　　新形势下房地产企业融资策略研究

　　作者：张瑾来源：《中国市场》2022年第01期

　　摘要：由于我国房地产市场起步较晚，目前其发展总体而言还不完善。众所周知，房地产开发项目周期较长，资金占用巨大，属于资金密集型行业，由于房地产企业对资金需求巨大，使得房地产企业在经营发展的过程中，不可避免地需要进行融资。目前我国房地产金融市场发展还不完善，房地产企业普遍面临融资难等问题，在当前形势下，完善房地产企业的融资环境是时代发展的必然趋势。据此，文章对企业融资进行了基本概述，并对新形势下我国房地产企业融资策略的现状进行了分析，最后对新形势下我国房地产企业的融资策略提出了相关建议，以期研究结论能为相关课题研究提供一些参考性建议。

　　关键词：融资风险;房地产;企业融资;风险防控机制

　　中图分类号：F832.4文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）01-0073-02

　　DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.01.073

　　1前言

　　随着近几年我国政府对房地产市场进行宏观调控，房地产市场的发展进入相对稳定期，由于房地产经济与我国的其他相关经济具有紧密联系，房价始终保持着稳定上升的趋势。由于我国目前还没有形成一套统一的、完整的房地产管理系统，各个地区的房地产管理存在较为复杂的情况，地皮的价格和具有地域差异的房地产调控政策，使得房地产项目的复杂程度越来越高，进一步加大了房地产企业经营和融资的难度，同时也进一步增加了房地产企业经营与融资的风险。面对这种情况，降低房地产企业融资难度和融资风险，提高房地产企业经营能力和抗风险能力，成为房地产企业在新时期必须关注的重要课题。

　　2企业融资的基本概述

　　随着时代的发展和金融市场的不断完善，企业在经营管理和投资过程中，采取融资和杠杆的形式变得越来越普遍，为了适应市场的需求，金融机构及相关风险投资类企业开始为企业的融资提供越来越丰富的融资产品，目前在我国境内企业的主要融资方式为向银行贷款、股权融资、融资租赁、合伙等。房地产企业在日常运营及房地产开发过程中，需要巨额的流动资金，房地产企业运用杠杆来支持企业的发展是一种常态，融资虽然能够有效地解决房地产企业的资金问题，但是不同的融资方式会给企业带来不同的融资成本，且部分融资方式所产生的利息压力也十分巨大，因此，房地产企业需要充分考虑不同的融资方式所产生的收益与支出之间的关系。

　　对于企业而言，开展融资活动时，需要对公司的流动资金与所要投资的项目进行充分的分析，一是需要进行科学的技术分析，通过深入调研项目的可行性以及目前公司流动资金的情况，对投资的预期收益与支出进行科学评估，一定要确保收益大于融资的总成本时，才能考虑采取融资的方式。二是根据企业的实际情况，了解企业可以采取的不同的融资方式，再对比不同的融资方式所支出的成本，最后采取最合理的融资方式。

　　3新形势下我国房地产企业融资策略的现状

　　3.1存在盲目融资的现象

　　目前，在我国的金融市场上，存在金融机构更加倾向于向大中型企业提供融资贷款的现象，这对于银行而言无可厚非，银行为了降低不良贷款率，以及最大化地控制风险，更加愿意向经济实力雄厚的大中型企业贷款。在这样的情况下，大中型房地产企业在银行积极地为自己提供融资贷款时，为了不断地扩大市场份额，也愿意与银行进行融资。随着我国城镇化进程不断加快，房地产开发商为了尽快抢夺市场，将精力主要放在了投资地段和投资项目的选择上，在中国房地产市场的热度还未减退的情况下，认为只要选对了地段，将房子建设起来之后，便能够迅速地卖出高价，并及时地回笼资金，从而在短时间内获得良好的投资收益，却对项目开发的进度发生改变或地方政府政策产生变更等风险考虑较少，从而有可能在房子在建過程中出现资金短缺而造成在建房产无法如期交付，或政府政策变更之后出现资源迁移而造成热门地段变成冷门地段的风险。这种盲目融资，且对融资风险不加防范的情况，易使房地产企业出现资金链断裂或资不抵债的情况，从而使得房地产企业陷入经营困境，影响房地产企业的可持续发展。

　　3.2体制不完善，信息不透明

　　自2008年以来，我国的房地产市场经历了飞速发展的阶段，随着国家对房地产市场进行干预和调控，我国的房地产市场开始逐渐降温，但是总体而言，近几年来我国的房价始终处于增长的阶段。由于房地产的发展影响了我国大部分经济的发展，房价受到各方面因素的影响，出现大幅度下降的可能性较小，因此，房地产的投资或刚需始终具有一定的市场。但是我国房地产市场目前存在体制不完善和信息不透明的问题，即我国的房地产开发市场还没有设置全国统一的市场监管部门，分散的政府职能管理部门无法对全国的房地产市场进行有效的调配，同时，由于我国房地产市场经济起步较晚，各方面的系统和配套的管理制度均不完善，从而出现市场信息不对称的现象，造成了房地产市场的需求并不是由供需关系所决定。这种情况极易造成房地产泡沫，而房地产市场的价格也并非真实反映了市场的供需关系，也误导了房地产开发商对市场需求的判断，同时使得房地产开发商为追求短期暴利而出现不合理的融资，进而引发融资风险。

　　3.3融资方式存在局限性

　　目前我国的房地产企业的主要融资方式为内部直接融资和外部融资两种。内部直接融资方式主要包括自有项目资金和银行预收的长期购房首付定金或短期购房款。这种融资方式相比外部融资而言，具有融资成本较小的优点，对于部分房地产开发商而言，预收的首期购房首付定金，或部分购房者的全款购房款，不仅可以直接运用到住房建设项目资金中，还可以将部分住房市场的风险转嫁到购房者身上，但是这种融资方式无法完全满足房地产企业巨大的开发及运营资金的需求。房地产企业的外部融资方式主要为公开发行股票、向银行贷款、房地产信托、利用外资等，这些融资方式的优点在于可融资的资金较为充足，而弊端在于融资等成本较高，且融资的风险较大，在房地产企业无法完全规避自身投资风险的情况下，采取外部融资方式极易给房地产企业带来巨大的融资成本，从而可能造成房地产企业因资不抵债出现破产的风险。这两种不同的融资方式均有各自的局限性，无法完全满足新时期房地产企业的融资需求，在房地产市场上亟须金融机构开发出满足新时期房地产市场的融资产品。

　　4对新形势下我国房地产企业融资策略的建议

　　4.1建立完善的风险防控机制

　　房地产企业的投资及融资均涉及巨额的资金，近几年来，因为房地产企业投资不善而出现房地产在建工程成为烂尾楼、房地产企业破产、购房者出现“房财两空”的现象屡见不鲜，不仅严重损害了房地产市场的发展，还损害了政府的公信力和人民群众的合法权益，给社会造成了较大的负面影响。为了促进房地产市场的健康发展，房地产企业应该建立完善的风险防控机制，一方面，严格把握企业的现金流和财务情况，正确把握现金流与投资资金和收益之间的关系，确保企业的现金流健康。另一方面，建立完善的全面预算管理体系和风险预警体系，严格控制房地产企业的资金支出，最大化地利用每一笔资金，切实运用全面预算管理体系，严格控制企业的资金支出，同时，建立独立的风险防控部门，运用系统科学测算各项投资的风险，并通过实地调研等方式科学判断项目的可行性，对各个项目的可行性和风险建立相应的预警机制，通过事前、事中和事后控制的方法，将风险对房地产企业造成的损失降到最小。

　　4.2与时俱进地丰富融资产品

　　目前，我国房地产市场的融资产品还相对单一，内部融资与外部融资均有各自的局限性，我国的相关投资型企业或金融机构应该积极地借鉴国外发展较为成熟的融资经验，与时俱进地开发适合我国房地产企业的融资产品，通过不断地丰富融资产品，来满足我国房地产市场的融资需求。目前，我国的房地产市场正在逐渐开发证券、基金、保险、信托等融资产品，并在进一步严格风险管控、规范市场监管的基础上，不断地完善上述融资产品，减少对房地产企业的局限性，降低融资成本，从而不断地推进我国房地产行业的健康发展。同时，促进房地产市场融资方式的多样化，目前市场上的融资方式包括债务融资、企业内部融资以及股权融资等方面。由于股权融资方式会在一定程度上稀释企业的股权，因此，部分房地产企业不倾向于使用该类融资方式。但是企业要想得到长远的发展，就需要根据市场的变化，通过各种融资方式获取融资资金开展项目建设;同时，国家也应该制定相应的政策，保证房地产企业项目融资的规

　　范性，促进融资方式的多样化发展。目前我国政策要求房地产企业的平均自有资金率最低为35%，这提高了股权融资的使用概率，在一定程度上能够保证融资管控的质量。站在房地产企业长远发展的角度上看，企业内具有较为广泛的投资资金，能够加大投资者的信心，让企业的发展更加安全和长久。

　　4.3完善房地产市场的诚信体系

　　部分企业无法从金融机构处获得相应的融资贷款，与市场的诚信体系不完善有一定的关系。金融机构为了降低自身的不良貸款率，必须严格把控贷款企业的资质和实力。目前我国市场的诚信体系总体而言还不完善，金融机构对不良贷款或坏账普遍采取内部处理的方式消化，而无法偿还贷款的企业或申请破产清算，或被其他企业收购，这在一定程度上均损害了金融机构的利益。因此，为了完善新形势下房地产企业的融资策略，一方面，需要房地产企业自身努力塑造良好的企业信誉和形象，按时足额地归还贷款利息，到期后足额归还贷款本金。另一方面，需要社会建立完善的诚信体系，一是对违反相关合约规定的行为，需要对相关责任人进行相应的约束，或列入诚信黑名单，以限制相关责任人的生产和生活;二是建立房地产企业评级制度，评级标准应该根据房地产企业当前的发展情况并结合金融机构的贷款风险，建立量化的切实可行的评级标准，金融机构应根据该评级标准来判断是否贷款给相关房地产企业。从而既确保中小型企业能够从金融机构处获得所需融资资金，又能最大化降低金融机构的不良贷款率，降低金融机构的融资风险。

　　5结语

　　综上所述，我国房地产企业由于其投资项目普遍需要巨额资金，因此，我国的房地产企业普遍存在融资难以及负债率高和债务风险较大的问题，这些问题在一定程度上制约了我国房地产行业的发展，为此，房地产企业、行业协会、金融机构和政府部门，应该多方通力合作联手建立完善的房地产金融市场，通过积极借鉴国外发达国家成功的做法，与时俱进地丰富房地产市场的金融产品，改变房地产企业融资渠道单一、融资风险较大、局限性较多的问题，从而真正促进我国房地产行业向健康、稳定和可持续方向发展。

　　参考文献：

　　[1]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[J].财会学习，2020（6）：227-229.

　　[2]黄浪.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略研究[J].商业金融，2019（8）：107108.

　　[3]陈振宇.谈房地产企业拓宽融资渠道的路径[J].金融经济，2019（7）：76-78.

　　[作者简介]张瑾（1981—），女，汉族，河南洛阳人，中级职称（注册会计师），本科，企业财务部负责人。

　　

　　

篇十：房地产企业融资问题研究

　　一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimerate贷款市场报价利率改革银行检查等手段现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度并会严审企业资质资产负债率及净资产

　　浅谈房地产企业融资问题及建议

　　摘要融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。

　　关键词房地产企业融资渠道融资方式

　　近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。

　　一、融资的基本理论

　　融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。

　　资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。

　　根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。

　　二、房地产企业的融资渠道

　　我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。

　　（一）银行

　　1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。

　　2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。

　　（二）私募基金

　　投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。

　　（三）信托

　　信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。

　　（四）券商

　　券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。

　　（五）保险

　　保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。

　　三、当前房地产企业面临的融资问题

　　在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。

　　2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。

　　（一）房地产贷款加大严控

　　2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。

　　（二）房贷利率历史性变革

　　2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。

　　（三）房地产企业内部的迅速扩张

　　房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。

　　四、冲破房地产企业融资困境的建议

　　融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。

　　（一）注重现金流，放缓扩张脚步

　　易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。

　　（二）资产证券化的想象空间

　　在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。

　　（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型

　　单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。

　　1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。

　　2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。

　　3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的

　　项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。

　　五、结语虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）参考文献[1]田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.[2]葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.

　　感谢您的阅读，祝您生活愉快。

　　

　　

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